Новые правила строительства частных домов

С 1 марта в России вводятся обновленные правила для строительства частных домов. Новое законодательство позволит застройщикам привлекать средства граждан для постройки индивидуальных жилых домов, используя договоры строительного подряда и счета эскроу. Применение эскроу-счетов не является обязательным требованием, однако дома, построенные без их использования, не смогут быть приобретены в ипотеку.

Основные положения нового закона

Согласно новым правилам, средства частных лиц, выступающих заказчиками по договору строительного подряда, будут храниться на эскроу-счетах. Банк (эскроу-агент) получит доступ к этим средствам только после того, как заказчик зарегистрирует право собственности на построенный дом. До этого момента подрядчик осуществляет строительство за счет собственных или заемных средств.

Срок хранения денег на эскроу-счете ограничен шестью месяцами с даты завершения строительства, указанной в договоре подряда. В случае досрочного расторжения договора любые разногласия между сторонами будут урегулироваться в обычном порядке: путем переговоров или через суд. Строить дома по новой схеме смогут только застройщики, внесенные в Единый реестр застройщиков.

Что дает новый закон

Основная задача нововведений – обеспечить защиту интересов заказчиков, то есть частных лиц, которые являются более уязвимой стороной в экономических отношениях. Это поможет избежать ситуаций, подобных тем, что возникали с обманутыми дольщиками. Благодаря новой схеме подрядчик будет напрямую заинтересован в своевременном завершении строительства, так как оплата поступит только после оформления права собственности на дом на имя заказчика.

Для заказчика значительно снижается риск потери средств, поскольку деньги, размещенные на эскроу-счете для оплаты строительства, застрахованы государством (в размере 100% от суммы, но не более 10 миллионов рублей). Установленный срок хранения средств на эскроу-счете является фиксированным и не может быть изменен без согласия заказчика.

По истечении этого срока, если право собственности не зарегистрировано, деньги автоматически возвращаются заказчику. Таким образом, новая система стимулирует подрядчиков к оперативному строительству и гарантирует сохранность средств заказчиков.

Теперь заказчик сможет следить за процессом оформления права собственности на свой частный дом. Согласно новым правилам, документы на регистрацию подает сам заказчик, либо среди обязательных документов должен быть акт приема-передачи выполненных работ, подписанный как заказчиком, так и подрядчиком. Акты, подписанные только одной стороной, не будут приниматься. Введение эскроу-счетов призвано стать защитным механизмом против недобросовестных застройщиков.

Цены на частные дома: каковы перспективы

Переход к новой схеме строительства хотя и выводит рынок из тени, несет с собой и некоторые негативные последствия, такие как увеличение стоимости работ и возникновение рисков потребительского экстремизма. В условиях снижения объемов продаж обслуживание банковских кредитов для проектного финансирования становится для застройщиков крайне затратным. Банки, в свою очередь, вынуждены учитывать повышенные риски при кредитовании, поскольку текущая экономическая ситуация затрудняет прогнозирование динамики продаж.

В результате застройщики вынуждены либо использовать собственные средства, либо нести бремя высоких процентов по кредитам. Эти дополнительные расходы неизбежно влияют на конечную цену жилья. Текущие высокие процентные ставки, вероятно, сохранятся еще длительное время.

Эксперты прогнозируют, что доступность индивидуального жилищного строительства может существенно снизиться, возможно, не навсегда, но, по крайней мере, на ближайшие полтора-два года, пока ключевая ставка не опустится до более приемлемого уровня. В текущем году ожидается рост цен на частные дома на 10-12%. В ближайшие годы в условиях высоких процентных ставок переход на эскроу-счета может создать трудности. Чтобы минимизировать эти сложности, застройщики могут прибегнуть к стратегиям повышения цен или оптимизации своих расходов.

Упадет ли спрос на возведение частных домов

По мнению аналитиков, новая модель строительства будет востребована среди покупателей. Приобретение дома – значительная инвестиция и серьезный шаг для любого человека. Поэтому вполне закономерно, что большинство покупателей предпочтут максимальную прозрачность и надежность при решении жилищного вопроса, в частности при строительстве дома.

Механизм эскроу-счетов уже хорошо зарекомендовал себя на рынке новостроек и стал привычным инструментом, устранив прежние опасения клиентов относительно надежности сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Однако, говоря о популярности новой схемы, важно отметить, что для покупателей, планирующих использовать ипотеку на строительство дома, например в рамках программы "Семейная ипотека", фактически не остается выбора. Получение ипотечного кредита в таком случае возможно только при использовании эскроу-счетов.

Также появится возможность использовать средства материнского капитала, при этом покупателям гарантируется возврат этих средств в случае расторжения договора. Поскольку возможность продажи домов в ипотеку, особенно в рамках льготных программ, является мощным конкурентным преимуществом для подрядчиков и девелоперов коттеджных поселков, предложение такого продукта, безусловно, будет востребовано на рынке.