В последние годы покупка жилья в рассрочку становится все более популярной альтернативой традиционной и, что греха таить, неподъемной для многих ипотеке. Однако этот тренд вызывает серьезные опасения у ЦБ, который видит в нем потенциальную угрозу как для покупателей, так и для застройщиков.
Скрытые угрозы "пузыря рассрочки"
Ситуация на рынке жилья начинает напоминать недавние события, когда эксперты предупреждали о формировании "ипотечного пузыря". Сейчас же речь идет о новом явлении - "пузыре рассрочки". Доля сделок с ее использованием стремительно растет, достигая в некоторых случаях 60% от общего числа продаж. Особенно показательны данные о том, что если раньше девять из десяти покупателей использовали ипотеку, то сейчас доля последней снизилась до 37%, уступив место рассрочке, которая занимает уже 44,3% рынка.
Особую тревогу вызывает то, что многие застройщики предлагают крайне привлекательные условия, порой даже без процентов или с минимальной ставкой. При этом сроки рассрочки значительно удлинились: если ранее они составляли около двух лет, то теперь можно встретить предложения на пять-семь лет.
Незаметная перегрузка долгами
Одним из главных рисков такой популярности рассрочки является скрытое увеличение долговой нагрузки граждан. В отличие от банковских кредитов, обязательства перед застройщиком не фиксируются в кредитных историях. Это создает опасную ситуацию, когда человек может получить дополнительные кредиты, не осознавая реального уровня своей задолженности. В результате возрастает вероятность финансового дефолта.
Проблема усугубляется тем, что многие покупатели рассматривают рассрочку как временную меру, планируя в будущем рефинансировать ее через ипотеку. Однако прогнозы о снижении ключевой ставки до комфортного уровня (8-10%) могут не оправдаться. Если ставки останутся высокими (15-18%), переход на ипотеку станет невозможным для большинства заемщиков.
Неопределенность и экономические риски
Другой серьезной проблемой является непрозрачность условий рассрочки. Многие застройщики предлагают различные схемы оплаты, включая первоначальные взносы от 20% и фиксированные ежемесячные платежи. Однако далеко не всегда эти условия четко прописаны и понятны покупателям. Существует риск скрытых комиссий и дополнительных платежей, которые могут существенно увеличить стоимость жилья.
Для самих застройщиков рост популярности рассрочки также не предвещает ничего хорошего. Во-первых, это влияет на наполняемость эскроу-счетов, что может ухудшить финансовую устойчивость проектов. Во-вторых, некоторые компании предлагают слишком "агрессивные" условия, которые могут привести к финансовым трудностям в случае массовых просрочек платежей.
Перспективы регулирования рынка рассрочки
Финансовые регуляторы уже начали обсуждать необходимость введения контроля за сделками с рассрочкой. Основными направлениями возможного регулирования называются создание системы учета долговой нагрузки покупателей, запрет на скрытые комиссии и дополнительные платежи, а также контроль за условиями предоставления рассрочки застройщиками.
Эксперты предупреждают покупателей такого, на первый взгляд, выгодного жилья о том, что реальная стоимость "беспроцентной" рассрочки может достигать 60% годовых. Без должного регулирования эта ситуация способна привести к серьезным последствиям как для отдельных граждан, так и для всего рынка недвижимости.
