В России неуклонно растет число людей, использующих кредитные средства для приобретения жилья. Практически каждый, кто оформляет или планирует оформить ипотеку, стремится в будущем облегчить свое финансовое бремя, будь то за счет уменьшения ежемесячных выплат или сокращения срока кредита. Вот что вам нужно знать об ипотечном кредитовании в России и о том, как можно максимально сократить расходы по ипотеке.
Стоит ли ввязываться в ипотеку сегодня?
В 2025-м основной тенденцией ипотечного кредитования остается программа "Семейная ипотека", на которую приходится подавляющее большинство заявок – от 95 до 98%. Это объясняется привлекательными условиями: процентная ставка по данной программе остается на уровне 6% годовых на весь период кредитования.
Например, при займе в 5 миллионов рублей на 20 лет ежемесячно придется платить около 35 тысяч рублей, в то время как по стандартным программам платеж превысит 120 тысяч. Из-за увеличения доходов населения и благодаря долгому времени высоких ставок по депозитам, у граждан сформировались немалые сбережения, которые они стараются в первую очередь инвестировать в недвижимость.
В тоже время банки будут отдавать предпочтение надежным заемщикам с положительной кредитной историей, стабильным доходом, чтобы не было проблем с выплатой ежемесячных сумм, и наличием накоплений для внесения существенного первоначального взноса. Далее мы рассмотрим способы экономии на ипотеке для обычных граждан.
Траншевая ипотека
Суть этого вида ипотеки заключается в том, что банк предоставляет кредит не сразу, а частями или траншами. Первый транш выдается при оформлении договора участия в долевом строительстве, а второй – ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию. Как правило, размер первого транша минимален, иногда символичен (например, 100 рублей), соответственно, и проценты по нему также незначительны. Основная сумма кредита поступает вторым траншем.
Таким образом, полноценные выплаты по ипотеке начинаются уже после завершения строительства, когда можно заселиться в квартиру. В период строительства, когда многие вынуждены арендовать жилье, ежемесячные платежи по траншевой ипотеке остаются небольшими, что позволяет снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет. Однако стоит учитывать, что Центральный Банк России выражает осторожность в отношении траншевой ипотеки.
Досрочное погашение
Каждый ежемесячный платеж состоит из двух частей: за счет первой погашается основной долг, а вторая идет на выплату процентов. Получается, чем меньше становится основной долг, тем меньше будут и начисляемые проценты, и переплаты. При досрочном погашении, вся сумма, вносимая сверх графика, направляется на сокращение именно основного долга.
Кроме того, при досрочном погашении можно выбрать сокращение не размера платежа каждый месяц, а срока кредита. В этом случае ипотека будет выплачена быстрее, но ежемесячная финансовая нагрузка останется на прежнем уровне. Важно помнить, что о намерении осуществить частичное досрочное погашение необходимо заранее уведомить банк.
Налоговый вычет с использованием ипотеки на покупку квартиры
Каждый официально трудоустроенный гражданин Российской Федерации, уплачивающий налоги, имеет право при покупке квартиры на имущественный налоговый вычет. Это означает, что государство возвращает часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) от заработной платы.
Предельная сумма вычета 260 тысяч, это 13% от цены квартиры или дома в 2 миллиона рублей. Еще в дополнение можно получить до 390 тысяч рублей (13% от 3 миллионов рублей) как вычет с процентов, выплаченных по ипотечному кредиту.
Например, если в 2023 году гражданин приобрел квартиру за 3 миллиона, он имеет право на вычет, рассчитываемый от 2 миллионов. Например, его ежемесячный доход составлял 100 тысяч рублей, и за год он уплатил НДФЛ в размере 156 тысяч рублей (13% от годового дохода). Эта сумма будет полностью возвращена гражданину в качестве налогового вычета, и у него останется право на получение еще 106 тысяч рублей в следующем году.
Использование материнского капитала
Для уменьшения ежемесячных ипотечных платежей можно также брать деньги из материнского капитала для частичного досрочного погашения. Согласно информации Соцфонда РФ, материнский капитал может быть направлен на погашение и главной суммы долга, и дополнительных банковских процентов по ипотеке.
Для этого необходимо подать заявление в банк о распределении средств материнского капитала. Банк самостоятельно организует взаимодействие с Социальным фондом для осуществления данной операции. Важно отметить, что материнский капитал может быть использован только для снижения размера ежемесячного платежа, но не для сокращения срока кредита.
Рефинансирование ипотеки
Если ежемесячные выплаты по ипотеке стали чрезмерно обременительными, можно рассмотреть рефинансирование, как способ их уменьшения. Это взятие нового кредита для выплаты существующего. Как правило, условия новой ипотеки отличаются в лучшую сторону – предлагается более низкая процентная ставка и/или больший срок кредитования, что позволяет добиться снижения размера ежемесячного платежа.
Рефинансирование особенно распространено на рынке ипотечного кредитования, поскольку регулярно появляются новые ипотечные продукты и предложения, включая различные государственные программы поддержки. Для рефинансирования, также известного как перекредитование, важно отсутствие текущих просрочек по действующей ипотеке.
Отдельные банки определяют минимальный срок пользования ипотекой (например, полгода) перед тем, как одобрить рефинансирование. Заемщик может обратиться за рефинансированием как в банк, где уже оформлена ипотека, так и в любой другой банк, предлагающий более выгодные условия.
